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caogaojian2570的博客

曹高氏

 
 
 

日志

 
 

房价不会下降的最根本原因 (转帖)  

2010-11-04 17:08:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这是11月2日门户网站上几条有关房地产业的新闻:《全国房企10年内囤地近12亿平方米》、《各地频发强迁事件 公众期待出台新法规规范拆迁》、《多省市强行撤村圈地扩大土地财政》。
  仅仅对这几条新闻进行简单的解读,也能得出结论,中国的房价不可能下降。
  如果预期房价会下降,为什么还会有这么多强迁事件发生?如果对房地产长期走势不乐观,为什么开发商会囤积这么多土地?如果政府财政不这么紧迫,为什么还要强行撤村圈地,把农民的宅基地换成城镇建设用地指标?
  自从2009年十二月份国务院开始房地产调控至今,已经调整了接近十个月,从调控措施与手段的变化到所产生的影响演化过程看,这一轮被称之为“史上最严厉的调控”, 单就结果来看我们不得不承认房价并没有预期那样下跌或得到有效遏制,除了成交量有所萎缩外,全国的房价依旧是铁板一块。
  10月15日,国家统计局公布前三季度全国房地产市场运行情况称,前三季度,全国房地产开发投资33511亿元,同比增长36.4%,其中商品住宅投资23512亿元,增长33.8%,占房地产开发投资的70.2%前三季度,全国商品销售面积6. 32亿平方米,同比增长8.2%,增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中,商品住宅销售面积增长5.8%,办公楼增长27%,商业营业用房增长33.2%。而9月份单月,全国商品房销售面积10446万平方米,同比增长16.6%。全国商品房销售额5498亿元,增长35.2%,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,量价抬头的势头明显。9月全国七十个大中城市房屋销售价格指数(90平米及以下)同比无一下跌。新建商品住宅同比只有济宁微跌,其他69个城市均有不同程度的上涨。
  这轮调控基本上是流产了,上面的数据已经说明了这一点。
  究其原因,在于这一轮调控,主要是利用行政手段来抑制需求。但在中国,人们的住房需求是刚性的,因而也是难以压缩、不可抑制的,就算抑制住一时,但终有爆发的那一天。届时,恐怕房价还会大幅度增长。中国要实现现代化,就必然实现城市化。从目前户籍城市居民仅为总人口26%的比例(截止09年底,包含农民工、应届毕业生等等进城务工人员在内仅有46.7%)看,按发达国家城市人口比例高达80%以上这个比例计算,将来要被城市化的人群至少高达6亿以上,这个需求规模,就是将来房地产业所赖以生存的支撑。
  既然需求不可能抑制,按照最基本的经济学原理,难道不可以通过增加供给来实现供需平衡,从而达到抑制房价的目的吗?
  在相当一段时间内,中国的房地产市场将一直是卖方市场,房子的供应将低于需求。在这种条件下,希望开发商自动降价,无疑是与虎谋皮。因为,追逐利润是资本的天性。
  当然,如果由政府出面,兴建超大量的低价位的经济型住房和廉租房,专门用来满足社会低收入人群对住房的基本需求,而把高端房地产市场留给开发商,这样,确实可以把房价拉下来。
  这样做的后果,又将会如何?
  房地产对GDP的贡献,对地方财政的贡献是人所周知的,有些经济欠发达地区,政府财政来源、甚至工资大部分都来自与房地产有关的行业,与房地产有关联的上下游行业就达五六十家,房地产还是吸纳农民工就业最多的行业,这一切,都决定了,房地产行业决不能萎缩。
  中国目前正处于政治、经济、社会转型过渡期,各种矛盾错综复杂,不同利益阶层都有自己的利益诉求,只有依赖较高的发展速度,不断扩大社会财富总量,从而使利益的再分配问题得到调和解决。举个通俗的比喻,就是先把蛋糕做大,这样再分起来就相对容易。所以这些年来,“保八”一直是中国经济的最高目标。高层在奥运前曾经有一个重要讲话,必须保持足够快的发展速度,今天看来,是有非常强的针对性。因为经济发展的速度一旦慢下来了,很多问题自然掩盖不住,各种利益团体眼看问题无法通过内部协商解决,矛盾必然尖锐化、公开化,甚至需要用过激的方式表达才能得到足够高层的权力重视。
  可以这样说,房地产,事关社会稳定,事关治理基础,事关权力的合法性。如此一来,房价又怎会降下来呢?
  这个道理,相信很多官员们都是很明了的,所以各地才紧抓GDP不放,不管它是带血的还是带泪的。只有GDP上去了,从小了说,可以为自己换一顶更大的乌纱;从大了说,可以为统治阶层争取到更大的权力合法性。而要想增加GDP,又有哪个行业比得上房地产呢?在全国2万余种税负中,房地产所涵盖的土地转让金与房地产业相关税收恰恰是政府所用工具中最有效、最好用的一个,遑论这里面还有那么大的权力寻租空间。
  要想保持社会稳定,获得执政的合法性,就必须保持一定的GDP增长速度;保持一定的GDP增长速度,就需要房地产行业快速平稳发展;需要房地产行业快速平稳发展,就需要大量土地供应;所以,如何“找地”,就成为各地国土部门的首要任务。在这种情况下,政府又怎会舍得拿出大量土地用于兴建低价位的经济型住房和廉租房,房价又如何会下降呢?
  温总理说,中国经济是两难,在“两难”的问题中,房地产是“控”还是“保”,房价是“涨”还是“降”,始终排在首位。
  政治经济学,在中国,不是经济决定政治,而是政治决定经济。这是我们观察、研究房地产行业时必须要考虑到的。
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